Placer la rénovation immobilière clé en main au cœur du marché luxembourgeois

Dans la perspective des réglementations européennes de performance énergétique et dans un contexte immobilier plombé par la pénurie de logements neufs, les bâtiments anciens ont de l’avenir. La formule inédite de rénovation de bâtiments proposée par Eklozio peut légitimement nourrir de grandes ambitions.

À l’occasion de ce lancement, entretien éclairant avec François Piron, administrateur délégué du groupe Thomas & Piron, Marc Tebaldi, Directeur général d’Eklozio et François-Xavier Gilen, sales manager chez Thomas & Piron Luxembourg.

Comment est né le projet ? Sur quelles bases et quelles volontés ?

François Piron (FP) : les deux dernières années ont été plus compliquées pour le marché luxembourgeois. Notre volonté, c’est de continuer à maintenir nos activités au Grand-duché et dans le futur, de les développer.

À côté de cela, les normes fixées par l’Europe visent la neutralité carbone à l’horizon 2050.

Ensuite, s’ajoute la crise du logement que tout le monde connaît suite aux augmentations combinées des taux, du prix du foncier et des coûts des matériaux et de la main d’œuvre.

Nous estimons que ces facteurs entraîneront une évolution du marché luxembourgeois.

Pour le moment, la rénovation ne retient pas vraiment l’attention du client luxembourgeois. Nous avons trouvé très peu de relais médiatiques, ce qui signifie en partie le peu d’intérêt accordé au sujet. La mentalité, c’était plutôt de démolir et de reconstruire du neuf.

Mais la réalité économique se transforme. Plutôt que la reconstruction à des coûts plus élevés, pourquoi ne pas rénover à un niveau suffisant pour répondre à toutes les normes en vigueur ?

Marc Tebaldi (MT) : les terrains à la vente sont rares, les permis de bâtir difficiles à obtenir et les prix des biens neufs trop élevés pour une partie des candidats acquéreurs. Certains d’entre eux commencent d’ailleurs à se tourner vers l’ancien et nous souhaitons les accompagner.

En quoi votre offre se démarque-t-elle des rénovations traditionnelles ? Quel est l’intérêt de lancer une nouvelle marque ?

FP : nous sommes présents sur tous les métiers de la construction, nous pratiquons la rénovation depuis 25 ans en Belgique et nous avons une main d’œuvre intégrée formée et compétente ; alors, c’était le moment d’entrer au Grand-Duché avec une nouvelle marque pour toucher les gens et faire en sorte qu’ils prennent conscience que c’est une solution qui facilite l’accès au logement.

Notre manière de fonctionner est unique. Nous encadrons le client de la signature de sa convention de faisabilité jusqu’à la finition, la réception de la rénovation. Nous prenons en charge toutes les démarches administratives. Nous avons l’habitude d’encadrer notre clientèle, cela a toujours été notre modèle en maison comme en appartement.

Nous transposons ce modèle à la rénovation avec une main d’œuvre habituée à œuvrer en milieu habité.

Il ne s’agit pas que de rénovation classique. Notre expertise va plus loin. Nous parlons de rénovation en profondeur, d’extension, de rehausse de bâtiments, de rénovation énergétique et de rénovation groupée.

Notre force, c’est d’avoir réalisé depuis 35 ans un grand nombre de constructions et de lotissements au Luxembourg. Nous avons donc tous les dossiers de ces bâtiments, toutes leurs caractéristiques techniques. Nous arrivons dans un milieu que nous maîtrisons parfaitement. Nous sommes en mesure de proposer une rénovation groupée et d’offrir au client un service avec des économies d’échelle.

MT : Eklozio propose la convention de faisabilité. C’est un modèle unique sur le marché immobilier. Elle permet au client de faire une étude complète de son habitation. Nous faisons un scan intérieur et extérieur complet et pouvons ainsi proposer un avant-projet. Nous transformons celui-ci en plan de vie.

À partir de là, nous soumettons un architecte de confiance. Il reste l’architecte du client qui peut d’ailleurs en choisir un lui-même. Nous ne sommes pas promoteurs constructeurs, mais une entreprise générale.

L’architecte transforme les plans devis en plans de permis. Au moment de la signature sur le devis, on enclenche tout le processus : choix des matériaux, étude de stabilité, essais de sol, etc. Nous nous occupons absolument de tout. Nous prenons tout en charge jusqu’à la réalisation des travaux et la réception du dossier.

Par ailleurs, lors d’une rénovation énergétique, nous nous occupons de toutes les primes et subsides.

Dans un contexte trouble où les faillites se multiplient, avoir un seul interlocuteur qui est un groupe fort et qui peut soutenir l’activité est un gage de sécurité supplémentaire.

Comment envisagez-vous la croissance de la rénovation sur un marché luxembourgeois encore peu orienté vers cette activité ?

FP : je pense que ce sera rapide. C’est sûr qu’il faut que les mentalités évoluent. Mais c’est tellement plein de bon sens que les gens vont s’y intéresser. Ils auront vite fait le calcul parce que ça permet aussi de faire progresser son bâtiment en fonction de son budget.

On n’est pas obligé de tout faire dans un premier temps. C’est une façon plus évolutive d’aborder son habitation. J’ai le sentiment que nous sommes précurseurs dans le domaine.

François-Xavier Gilen (FXG) : depuis un an et demi, la crise a bouleversé les perspectives des acquéreurs. La rénovation telle que nous la proposons offre des avantages qui la rendent hautement compétitive. Par exemple, vous n’êtes pas contraints de vous absenter pendant les travaux de rénovation, nous prenons tout en charge sans frais supplémentaires.

Une rénovation aidée par l’État, c’est environ 20% de subsides supplémentaires sur le budget global avec un taux de TVA super réduit de 3%. Le résident peut bénéficier de ces incitations fiscales pour loger dans une maison proche d’une neuve, avec une performance énergétique maximale et les rénovations esthétiques qu’il désire. Cela présente un intérêt qui parle à tout le monde en ce moment.

Le résident ou futur résident profite d’une grande flexibilité, il peut imaginer la rénovation de sa terrasse, un futur étage supplémentaire, quelque chose qu’il voudrait suite à un changement de vie.

Nous visons des maisons qui ont plus de dix ans pour s’appuyer sur la loi et les primes liées. Dans tout ce patrimoine immobilier, des clients ont vu leur vie changer, des enfants sont partis, etc. Nous pouvons leur offrir un habitat compatible avec leur nouvelle vie.

FP : le Luxembourg présente des réalités géographiques très différentes parce que le prix du foncier est très variable d’une région à l’autre. Quand le prix foncier est plus bas comme dans le nord, la rénovation est plus pertinente que la démolition – reconstruction. En Belgique, construire – déconstruire, c’est marginal parce qu’il n’y aucun intérêt économique à la faire.

Alors, vous pensez qu’en créant les conditions du marché, vous créez le marché et la demande ?

FP : je le pense. La concurrence existe sur le secteur de la rénovation, mais ce sont des sociétés qui font de la maîtrise d’œuvre et qui font appel à des sous-traitants pour chaque corps de métier. Nous sommes les premiers à proposer un service de rénovation de maisons clé en main.

À quel moment cette idée de rénovation de maisons clé en main a-t-elle réellement germé ?

FP : nous avions une entreprise historique nommée TP Rénovation. Avec le temps, pour diverses raisons, elle a commencé à diversifier ses activités. La base, c’était la rénovation unifamiliale. Puis par la suite, elle a intégré la rénovation et la réhabilitation de grands immeubles puis de la promotion immobilière.

Les structures Thomas & Piron se développaient de manière plus spécifique, alors TP Rénovation devenait une société qui avait des métiers en doublon avec d’autres sociétés du groupe.

Les process de rénovation de grands immeubles sont plus proches de TP Bâtiment dont l’administrateur délégué est Pascal Delahaut, qui chapeaute également la partie rénovation.

Avec Marc Tebaldi, nous avons retravaillé la partie rénovation unifamiliale pour vraiment avoir une organisation qui soit au plus près de nos clients et leur offrir un service sur mesure.

Le marché luxembourgeois devenait compliqué et nous avons une main d’œuvre qualifiée. Nous avons eu suffisamment de mal à la trouver pour ne pas devoir nous en séparer. Je me suis alors dit qu’il fallait reproduire notre modèle au Grand-Duché, car nous avions tout : le siège, les hommes, l’encadrement et nous pouvons nous appuyer sur les équipes commerciales. J’ai vu l’opportunité dans la difficulté.

L’avenir nous dira si nous sommes dans le vrai, mais cela semblait logique.

MT : depuis que nous avons lancé Eklozio en Belgique il y a deux mois, depuis le premier jour, le téléphone n’a pas cessé de sonner. Certaines personnes étaient proches du groupe, mais n’avaient jamais songé à faire de la rénovation énergétique. Les gens confrontés à des rénovations de façade, de châssis, de toiture sont perdus et cherchent des solutions.

C’est compliqué d’avancer le budget d’une rénovation énergétique avant de toucher les primes. Les gens sont vite pris au dépourvu dans ces démarches. Il faut avoir du courage pour enclencher toutes les démarches par soi-même.

Vous considérez la difficulté d’acquérir du foncier comme un élément porteur pour la rénovation. Étant vous-même acquéreur, n’avez-vous pas contribué à cette raréfaction ?

FP : un promoteur, que ce soit nous ou nos concurrents, n’a aucun intérêt à conserver du foncier. Les frais financiers sont bien trop importants. Nous avons tout intérêt à ce que le projet se développe pour passer à autre chose.

Les promoteurs ne jouent aucun rôle dans la captation du foncier luxembourgeois, ce sont surtout les acteurs privés.

Est-ce que la main d’œuvre Thomas & Piron sera mise à disposition d’Eklozio ? Si oui, comment allez-vous gérer les flux de main d’œuvre ?

FP : la main d’œuvre transfuge de TP Rénovation s’appelle désormais Eklozio. Donc le noyau dur est déjà là. Certains sont chez nous depuis très longtemps, ce sont donc des professionnels accomplis, avec beaucoup d’expérience. Nous nous appuierons sur toutes nos forces pour avoir la meilleure complémentarité et servir au mieux nos clients.

Dans notre restructuration, nous avons essayé de définir les compétences de chaque collaborateur. Nous avons une matrice de compétences et nous allons nous en servir.

Il est certain que tout n’est pas transposable, toute notre main d’œuvre ne peut faire de la rénovation.

C’est d’autant plus important en rénovation où vous avez souvent de petites tâches qui n’intéressent guère les sous-traitants. Intervenir pour quelques mètres carrés de carrelage ne les intéresse pas. Mais si vous avez une main d’œuvre polyvalente, vous pouvez vous appuyer dessus pour réaliser à la fois le carrelage, la maçonnerie, la chape de la terrasse, etc. À partir du moment où l’on connaît les collaborateurs, on peut utiliser toutes ces forces.

Est-ce que l’impact environnemental du groupe a nourri votre réflexion ? Est-ce que les critères ESG influencent vos décisions ?

FP : c’est évidemment quelque chose qui est une constante. Un groupe comme le nôtre a une responsabilité sociétale et doit s’inscrire dans tous ses objectifs environnementaux.

D’un autre côté, nous avons une grosse responsabilité vis-à-vis de nos équipes et de notre développement. Je suis la deuxième génération et je n’ai pas l’intention de m’arrêter, nous continuons donc à avancer au travers des évolutions réglementaires liées au climat. C’est le bon sens qui nous pousse à avancer de la sorte.

Dans toutes nos entreprises, nos équipes au département Recherche et Développement (R&D) travaillent de concert sur toutes les améliorations environnementales. Au quotidien. Nous devons toujours anticiper et ne pas subir le marché.

Pour Eklozio, avez-vous défini une stratégie de réduction d’impact et d’émissions de gaz à effet de serre ?

MT : d’abord, les clients Eklozio sont souvent sensibles à ces questions parce qu’un client qui ne veut pas jeter son gaz ou son gasoil par la fenêtre a conscience des enjeux environnementaux. Certains sont très sensibles aux peintures utilisées sur leurs murs intérieurs et extérieurs. Nous prenons toujours le temps de nous adapter aux exigences et au budget de notre clientèle.

Ensuite, Eklozio profitera de l’expertise du groupe qui applique les principes de l’économie circulaire. Nous jetons de moins en moins de matériels et limitons les déchets. Nous repalettisons le plus possible.

Enfin, Eklozio s’inscrit clairement dans le développement de nouveaux standards de durabilité.

Pourquoi avoir choisi ce nom, Eklozio ?

FP : nous voulions une dénomination d’entreprise qui fasse vraiment le lien avec le fait d’éclore, de faire renaître la maison.

L’autre grande idée novatrice développée avec ce lancement, c’est la rénovation groupée. Comment comptez-vous faire baisser les prix de la rénovation par ce biais ?

FXG : en mutualisant. Si nous avons 20 ou 30 maisons dans un même lotissement, cela devient un grand chantier et non 20 ou 30 petits chantiers. Alors, quand vous commandez les châssis, vous faites des économies sur le volume.

De plus, la main d’œuvre sur place peut tourner de chantier en chantier. Cela réduit les coûts de main d’œuvre, mais aussi les délais.

C’est un vrai défi de convaincre les gens de l’intérêt de cette démarche et de créer aussi quelque chose par mimétisme. Nous sommes convaincus de la valeur ajoutée que nous pouvons apporter aux clients en fonctionnant ainsi. Je crois que cela se fera de manière progressive, lorsque nous aurons réalisé un projet et si nous avons la chance d’être répercutés dans les médias. Il y a un réel travail de sensibilisation.

Propos recueillis par Sébastien MICHEL
Photos : Fanny Krackenberger

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Quelques chiffres évocateurs en faveur de la rénovation

• Les autorisations de construction dans le résidentiel ont baissé de 41% depuis 2019 – 609.000 m² en 2023 contre 1 million de m² en 2019
• 4450 logements ont été construits alors qu’il en faudrait 6 000 pour répondre à la demande
• La moyenne nationale pour un appartement est de 8.541 euros le mètre carré
• La moyenne à Luxembourg-Ville est de 12.487 euros le mètre carré

Sources : STATEC et Observatoire de l’Habitat

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Quel est le prix d’une rénovation de maison ? Voici un exemple concret

Dans le cas d’un résidant du canton de Redange, le montant des primes atteint 20% du budget de rénovation de la maison pour la remettre aux normes en vigueur.

La rénovation comprend le renouvellement et l’isolation de la toiture, l’isolation par l’extérieur des façades (ITE) et le changement des châssis.

Pour le cas présent, les primes allouées étaient de :

• 144 euros par mètre carré pour la toiture
• 90 euros par mètre carré pour la façade
• 111 euros par mètre carré pour les châssis

Sur le budget total de rénovation de 128.000 euros, les primes sont donc de 25.000 euros

Source : Eklozio