Logement abordable : le fonds spécial, solution offensive

On sait que le problème numéro un du pays est sans aucun doute l’accès au logement, dans un Luxembourg à la démographie galopante et à l’immobilier sans cesse grimpant.

« L’évolution des prix sur le marché immobilier privé du Luxembourg met la cohésion sociale de la Grande Région à rude épreuve. Une augmentation des prix du patrimoine immobilier de plus de 10% par an ne peut pas être compensée par des augmentations de revenus de la même envergure , observe le ministre Henri Kox, dans son introduction au rapport du Fonds spécial pour le développement du logement. « À côté des efforts nécessaires au niveau de la régulation des investissements financiers pour faire revenir l’évolution des prix immobiliers dans des sphères raisonnables, nous devons agir urgemment sur l’offre en logements abordables destinés en priorité aux ménages ayant les revenus les plus modestes ».

Le Fonds spécial est en place depuis un an. Henri Kox fait le point et en profite pour dresser des perspectives à 5 ans.

En 2020, le gouvernement a participé à l’effort de réalisation de « logements abordables » à hauteur de pratiquement 100 millions d’euros. Selon le ministre, cet effort devrait être doublé au cours des 5 prochaines années, pour assurer la création de plus de 4.000 logements abordables d’ici 2025.

Le ministre avait présenté un rapport intermédiaire fin 2020, en lançant aussi un appel aux communes. La première version annuelle du rapport est accessible au grand public. Une façon d’augmenter la transparence et la prévisibilité dans ce secteur sensible, politiquement, économiquement et socialement.

Projets et perspectives

Sur l’existant et les projets en cours, le rapport annuel du Fonds spécial évoque notamment les grands projets pilotés par les acteurs publics (SNHBM, Fonds du Logement, mais aussi Abitatio, promoteur social piloté par la Fondation pour l’accès au Logement) comme Elmen à Kehlen, Wunne mat der Wooltz à Wiltz ou Neischmelz à Dudelange.

Au 31 décembre 2020, l’inventaire du Fonds comprenait 300 projets, représentant plus de 3.125 logements en cours de réalisation, pour un volume financier total de 514 millions d’euros. En 2020, le Fonds a dépensé 96 millions d’euros. Ce montant devrait doubler d’ici 4 à 5 ans. Selon le rapport, on estime que, d’ici à 2025, de nouvelles conventions avec les promoteurs seront signées pour 8.200 logements supplémentaires.

Le ministère du Logement a mis en place de nouveaux instruments. Le cahier des charges pour la création de logements subventionnés introduit des recommandations en matière d’urbanisation, d’architecture et d’économie de ressources, ainsi que des plafonds de coûts subsidiables. Et une Commission d’analyse critique des Aides à la pierre (CAAP) a été mise en place afin de mieux conseiller les promoteurs, pour évaluer les projets de logements soumis à une demande de participation étatique, pour soutenir l’avis ministériel.

En 2020, 53% des logements réalisés étaient destinés à la location, contre 47% à la vente. Le gouvernement s’est fait une priorité d’augmenter considérablement dans les années à venir l’offre en logements publics abordables locatifs. Mais aussi d’étendre le nombre de projets et d’initiatives de promoteurs, avec l’implication de davantage de communes (59 communes ont été « couvertes » par les 300 projets cités pour 2020).

La main publique

Dans ce cadre-là aussi, le gouvernement propose des « solutions offensives », incitatives et législatives en tout cas.

Le Pacte logement 2.0 entend mieux conseiller et aider les communes dans la création de logements abordables.

Et le nouvel article 29bis de la loi sur l’aménagement communal donne du mou à la corde tout en y faisant un nœud : pour chaque PAP (plan d’aménagement particulier), entre 10% et 30% des surfaces constructibles destinées au logement seront cédées à la main publique en vue d’y réaliser des logements supplémentaires.

Pour Henri Kox, « le Fonds spécial est l’instrument financier qui accompagnera le changement systémique nécessaire, et déjà entamé, vers la réalisation du droit au logement pour toutes et tous. Ce changement est impératif pour donner une perspective au nombre croissant de ménages à la recherche d’un logement payable. C’est le garant de la cohésion sociale du pays ».

Alain Ducat

Photo : Senningerberg - Fonds du Logement
Photo : Henri Kox, ministre du Logement (© MLOG/SIP)
Infographies : logement.lu