Préoccupant pour les projets futurs

Les confinements pandémiques suivis des crises économiques et de la tension née de la guerre en Ukraine, tout cela mine la production, les transports, les matières premières, l’approvisionnement… et le secteur de la construction est particulièrement touché. « Les projets risquent de renchérir sérieusement, on parle de 30% au moins, et les délais augmentent aussi. Cela nous préoccupe », explique Gilles Hempel, le directeur de la Fondation pour l’Accès au Logement (FAL), dont le promoteur social, ABITATIO, ne manque ni de projets, ni d’ambitions pour le logement abordable.

Ces hausses peuvent-elles mettre des bâtons dans les roues de projets de logements, qui ont déjà des difficultés à se mettre en place dans la situation foncière étriquée du Luxembourg ? « Pour les projets actuels, ça va », poursuit Gilles Hempel. « On a pu négocier des prix fixes, avec des entreprises ou/et avec des promoteurs indépendants. Là où les contrats ont été signés avant les crises, nous sommes rassurés. Et nous avons prévu un peu de marge dans les budgets pour faire face ».

Adapter les plafonds

Les réserves ne sont cependant pas inépuisables. Dans ce domaine du logement abordable, la faisabilité est surtout fonction des interventions étatiques. Le ministère du Logement assure des cofinancements, indispensables, qui peuvent aller jusqu’à 75%. « Mais il y a des plafonds, selon le phasage du projet, la destination des bâtiments ou des infrastructures par exemples, des interventions qui se calculent à la surface ou au volume de pièces… Cela peut varier selon les parties du cahier de charges. En tout cas, 75% est un maximum. Donc, s’il y a augmentation des coûts en amont, on peut avoir une part incombant au promoteur social qui augmente sérieusement aussi ».

Pour Gilles Hempel, l’enjeu est de taille pour tout le secteur du logement abordable. « Nous avons besoin de nouveaux projets et, déjà, la tension du marché spéculatif fait que cela devient délicat d’avoir du foncier pour construire. Sans l’appui des autorités publiques, on n’y arrive pas. Ici, pour passer outre la crise et pouvoir entamer de nouveaux projets, on espère que le ministère pourra adapter les plafonds ».

Cercle vicieux

Certes, les dernières initiatives du gouvernement, dont l’amélioration des primes énergétiques – « certaines sont réservées aux particuliers » tempère Gilles Hempel – peut avoir un effet positif sur les investissements et l’amélioration des logements, ce que ne peut que saluer la Fondation. Mais il y a un autre phénomène qui préoccupe : « On constate, quand on demande des devis ou quand on lance des appels d’offres, que les entreprises ne se bousculent pas au portillon. Les entreprises sont aussi manifestement confrontées à une pénurie de main-d’œuvre. En partie parce que les ouvriers sont confrontés aux prix de l’immobilier, doivent parfois quitter le Luxembourg ou ne souhaitent plus y venir. Le boom immobilier a aussi des impacts sur les projets de vie ; c’est un cercle vicieux ».

Alors que, dans le pays, on investit beaucoup et que la spéculation reste de mise, le logement abordable souffre d’autant plus. Et si la concurrence se restreint sur le marché de la construction, l’inflation sera d’autant plus marquée, au risque d’hypothéquer des projets.

Photo : d. g. à d. Gilles Hempel (Directeur de la FAL), Patrick Bousch (Président de la FAL), Henri Kox (Ministre du logement)

Pour le promoteur social ABITATIO, les enjeux sont donc à suivre de près. « Pour nos projets qui sont planifiés et plus ou moins sécurisés sur les coûts, notamment par des formules de vente en état futur d’achèvement, nous sommes sereins. Mais, s’il n’y a pas un renforcement de l’aide publique, notamment cette action sur les plafonds de cofinancement, il faudra jouer serré pour la suite du programme d’investissements en faveur du logement abordable ».

Alain Ducat
Photo principale : Henri Kon, ministre du Logement
Photos : ABITATIO / FAL / ML