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Chaque terrain a son histoire, chaque projet a son défi
Avant même la pose de la première pierre, chaque projet immobilier passe par un processus complexe : prospection, études, réglementations et adaptation aux contraintes environnementales. Alain Van Gelder et Emmanuel Levaux, experts chez Thomas & Piron, nous dévoilent les coulisses de ce travail de fond qui façonne l’habitat de demain.
De la prospection à l’achat : un travail de sélection rigoureux
Alain Van Gelder, responsable prospection chez Thomas & Piron, joue un rôle clé dans l’identification des opportunités foncières. « Nous recevons des propositions de terrains de toutes parts : agents immobiliers, promoteurs, particuliers... Mon rôle est de faire un premier tri. Sur cent propositions, seules deux ou trois aboutissent réellement à un projet ».
Une fois ce premier filtre effectué, les terrains les plus prometteurs sont discutés en comité. Des réunions régulières rassemblent la direction, les responsables financiers et commerciaux afin d’analyser la faisabilité des projets. « Nous examinons chaque proposition sous plusieurs angles : potentiel urbanistique, prix d’acquisition, contraintes administratives et environnementales. Ce travail en amont est fondamental, car un mauvais choix peut engendrer des années de blocage », explique-t-il.
Toutes les opérations ne concernent pas de vastes terrains à urbaniser. Certains projets se concentrent sur la réhabilitation de parcelles existantes. « Nous achetons parfois des bâtiments voués à la démolition, situés sur des terrains stratégiques. Une fois le terrain libéré, nous pouvons diviser la parcelle et reconstruire plusieurs logements. »
Ces petits projets, bien que minoritaires, sont essentiels pour maintenir un flux constant d’activité. « Ils offrent un turnover rapide, nécessitent moins d’autorisations et permettent de pallier les délais parfois variables des grandes opérations », ajoute le responsable prospection.
L’ADN de l’entreprise restant ciblé sur l’activité de construction et sur l’emploi de plusieurs centaines de salariés au Grand-Duché, le maintien d’un flux constant alimentant les équipes sur chantier reste un challenge quotidien et continu.
Du terrain vierge aux infrastructures : un parcours semé d’embûches
Une fois le terrain acquis, Emmanuel Levaux, responsable développement chez Thomas & Piron, prend le relais et entame le développement du projet. « Tout commence par un terrain brut. Nous devons obtenir toutes les autorisations nécessaires avant de réaliser les infrastructures : voiries, réseaux d’eau et d’égouttage, éclairage public... Ce travail nécessite une coordination étroite avec les administrations et les bureaux d’études. »
L’un des défis majeurs concerne la gestion des eaux pluviales. Un lotissement entraîne inévitablement une imperméabilisation du sol avec la construction de routes, d’allées et de bâtiments. Sans précaution, cela pourrait saturer les réseaux publics et causer des inondations en aval.
« Nous devons limiter l’impact de l’imperméabilisation du sol en favorisant l’infiltration locale et en régulant les rejets d’eau. Les toitures végétalisées, les pavés perméables et les bassins de rétention sont des solutions que nous intégrons quasi systématiquement. »
Alain Van Gelder, responsable prospection chez Thomas & Piron
Ces ouvrages jouent un rôle de tampon en absorbant temporairement l’eau de pluie avant de la libérer progressivement dans le réseau. L’objectif est de reproduire, autant que possible, le cycle naturel de l’eau, tout en garantissant la sécurité des infrastructures et des habitants.
La gestion des eaux usées est un autre enjeu de taille. Certaines communes, notamment en milieu rural, disposent d’infrastructures sous-dimensionnées.
« Il arrive que nous soyons contraints de financer le renforcement des canalisations pour absorber l’impact de notre projet. Ce sont des coûts invisibles pour le grand public, qui pèsent lourd dans nos budgets et qui ont souvent un impact sur les prix de ventes des logements en bout de chaîne. »
Emmanuel Levaux, responsable développement chez Thomas & Piron
Construire en préservant l’environnement : une équation complexe
Un lotissement, aussi bien conçu soit-il, implique forcément une modification de l’environnement naturel. « Nous altérons inévitablement une partie de la faune et de la flore. Certaines espèces sont protégées, d’autres jouent un rôle clé dans l’écosystème local. Il est crucial d’anticiper ces aspects avant de démarrer un projet », poursuit Alain Van Gelder.
Avant toute intervention, des études environnementales sont menées par des experts indépendants. Ces études recensent les espèces animales et végétales présentes sur le site et évaluent les impacts du projet. « Si nous découvrons des chauves-souris, des lézards protégés, des muscardins, ou encore des oiseaux rares, nous devons adapter notre plan d’aménagement », explique Emmanuel Levaux. « Parfois, cela implique de préserver certains éléments naturels, comme des haies, des vergers ou de vieux chênes, qui servent d’habitat à la biodiversité locale. »
Lorsque la destruction d’un habitat est inévitable, des mesures compensatoires sont mises en place. « Nous pouvons replanter des arbres, installer des nichoirs ou reconstruire des murets en pierre sèche pour favoriser la recolonisation des espèces. Dans certains cas, nous devons même créer un nouvel habitat avant de démolir l’ancien. »
Réglementations et coûts cachés : l’impact sur les projets et les clients
Les exigences administratives varient fortement d’une région à l’autre. « Au Luxembourg, les communes imposent des infrastructures de haute qualité, comme parfois des bordures en pierre naturelle. C’est esthétiquement réussi, mais cela alourdit considérablement le coût des projets », souligne Alain Van Gelder.
Ces coûts se répercutent directement sur le prix de vente des logements.
« Beaucoup de clients pensent que les promoteurs dégagent des marges confortables, mais ils ignorent les nombreux frais annexes que nous devons absorber. Outre les coûts de construction, nous devons financer des études, des aménagements environnementaux et parfois même renforcer les réseaux publics. »
Emmanuel Levaux, responsable développement chez Thomas & Piron
Les délais de réalisation sont également impactés par ces contraintes. Certaines études ne peuvent être menées qu’à certaines périodes de l’année. « L’analyse des chauves-souris, par exemple, ne peut être réalisée que durant les mois d’été. Si nous ratons cette fenêtre, il faut attendre un an. Cela peut complètement chambouler le calendrier d’un projet. »
Pour limiter ces aléas, Thomas & Piron mise sur l’anticipation et l’intégration précoce des enjeux environnementaux dans ses plans d’aménagement.
« Plus nous identifions tôt les contraintes, plus nous avons de marge de manœuvre pour adapter nos projets sans compromettre leur viabilité. »
Alain Van Gelder, responsable prospection chez Thomas & Piron
Un équilibre à trouver entre développement et durabilité
Dans le secteur immobilier, concilier développement et respect de l’environnement est un défi quotidien. Sélection des terrains, conformité aux réglementations, préservation de la biodiversité : chaque projet est un subtil équilibre entre contraintes techniques, économiques et écologiques.
Chez Thomas & Piron, cette complexité est intégrée dès les premières étapes de conception. « Construire aujourd’hui ne consiste plus seulement à ériger des bâtiments. C’est un travail d’anticipation et d’adaptation permanent », résume Emmanuel Levaux. Un constat qui illustre bien les nouvelles réalités du secteur de la construction durable.
Sébastien Yernaux
Photos : ©infogreen.lu / Picto Communication Partner
Légende photo principale : Pour chaque chantier, la faune et la flore sont passées au crible. Comme la chauve-souris et le lézard, le muscardin fait partie des espèces à protéger (©Licence CC).
