Des outils de terrain pour libérer du foncier

Le constat est évident : les prix de l’immobilier ne cessent de flamber. La quête du logement abordable laisse bon nombre de ménages sur le quai : ils ne peuvent accéder à la propriété et, souvent, ne peuvent pas non plus suivre l’inflation des loyers sur le marché libre. Le fait est connu, et les gouvernements successifs ont parfois tenté de réguler la chose, en incitant aux changements, sur la disponibilité des terrains notamment. Car, toujours, revient un autre fait : le foncier et ses prix fous restent une question épineuse, dont les corollaires se marquent sur l’évolution des prix du logement.

« Si nous voulons endiguer dans la mesure du possible la spéculation foncière et l’envolée des prix du logement, l’État et les communes devront devenir des acteurs beaucoup plus actifs sur le marché du logemen »t, déclare Taina Bofferding, ministre de l’Intérieur, qui exerce la tutelle sur les communes et qui vient d’annoncer de nouvelles mesures. « Le ministère de l’Intérieur apporte sa contribution notamment dans la planification de nouveaux quartiers et par la création de nouveaux instruments efficaces permettant d’augmenter l’offre de terrains disponibles et d’accélérer la création de logements et de logements abordables ».

Le gouvernement propose 3 nouveaux instruments pour renforcer la lutte contre la flambée des prix. Le projet de loi « Baulandvertrag » a dès lors été amendé. Cette loi de juillet 2004 est fondamentale pour le développement des communes et les prescrits urbanistiques, en ce sens qu’elle détermine le potentiel constructible. C’est la base, le répertoire sur lequel peut s’appuyer un plan d’aménagement global (PAG), pour imaginer un nouveau quartier par exemple ou délimiter de nouvelles affectations de développement urbain.

Des délais peu contraignants

« Jusqu’ici, une fois l’utilisation du sol fixée dans le PAG, la réalisation concrète d’un projet de construction reste absolument dépendante de l’attitude des propriétaires », observe la ministre. De fait, un PAG ne met pas en œuvre de délais contraignants pour donner les premiers coups de bulldozer. Les terrains, désignés comme constructibles, peuvent rester sans affectation directe ou destination concrète, aux mains de propriétaires qui font monter les enchères. Les autorités communales effectuent parfois des classements de terrains en zone constructible, sans connaître les intentions d’urbanisation des propriétaires concernés. Le critère unique de la « conformité à l’intérêt général » n’est pas une garantie d’urbanisation ou de création de logements dans un délai déterminé raisonnable.

Le « Negativplanung », cette conception de l’aménagement sans approche participative incluant les propriétaires concernés, s’oppose ainsi à la planification collaborative - « Positivplanung » -, qui préfère inciter les propriétaires fonciers à participer activement au développement urbain.

Le gouvernement précédent avait d’abord opté pour un instrument innovant censé accélérer la mobilisation de terrains à bâtir : le contrat administratif d’aménagement, conclu avec la commune, prévoit que les travaux de viabilisation doivent être entamés « de manière significative » endéans un délai maximal de... 12 ans. « Face à l’évolution des prix, cette approche ne suffisait plus. Nous avons entièrement retravaillé le projet de loi afin de le renforcer davantage et d’introduire également un délai pour la construction de logements. », souligne Taina Bofferding.

Le nouveau « Baulandvertrag » pour un PAG plus transparent

Le nouveau Baulandvertrag vise désormais l’accélération de la construction concrète de logements. Dès lors, une date butoir supplémentaire a été introduite dans le contrat.

Des sanctions sont prévues si les propriétaires ne viabilisent pas ou ne construisent pas sur les terrains constructibles endéans les délais et dates clairement fixés dans le PAG. On peut ainsi imaginer que des terrains mobilisés pour du résidentiel mais qui dépasseraient le délai fixé pour les travaux de construction, soient réaffectés d’autorité, pour accueillir des constructions répondant à une mission d’intérêt général dans le domaine du logement, notamment des logements sociaux.

D’un point de vue juridique, le « Baulandvertrag », véritable contrat entre le propriétaire et la commune, permet la création de nouvelles servitudes dans le PAG, règlement communal accessible au public, ce qui rend le mécanisme plus transparent.

Par ailleurs, la procédure de modification d’un PAG se voit allégée. Pour l’instant, il faut compter 12 mois environ pour une modification. Pour permettre aux communes d’ajuster les servitudes aux réalités du terrain, le projet de loi amendé prévoit une procédure simplifiée de modification ponctuelle des PAG, à l’instar de la loi « Omnibus » qui permet de modifier le PAP (plan d’aménagement particulier). La modification ponctuelle du PAG devrait en théorie être abaissée à 7 mois, « ce qui contribuera à faciliter et à accélérer l’offre de terrains disponibles et la création de logements abordables », souligne l’Intérieur.

Regroupement de terrains forcé par l’Intérieur

Troisième initiative gouvernementale dans ce paquet qui veut lutter contre la spéculation foncière : l’introduction d’un mécanisme de remembrement ministériel. Il s’agit de permettre le regroupement et la redistribution de terrains qui remodèlent le parcellaire existant, et ce en vue de le faire concorder avec les terrains à bâtir déterminés. « La pratique a montré que les terrains couverts par un PAP présentent souvent une configuration parcellaire complexe et appartiennent à un nombre important de propriétaires ce qui est source de blocages lors de la réalisation de nouveaux quartiers d’habitation », analyse Taina Bofferding.

Ainsi, un remembrement ministériel forcé pourra résoudre les cas où une partie des propriétaires marque son désaccord à un projet de construction. Sur demande soit du collège des bourgmestre et échevins, soit d’un ou plusieurs propriétaires, le ministère pourra reconfigurer le parcellaire en vue de le faire concorder avec les prescriptions fixées par le PAP. « Les fonds de propriétaires récalcitrants qui sont nécessaires à la bonne et prompte exécution du PAP pourront désormais être déplacés et relégués à une phase ultérieure du développement. Ainsi, les PAP couvrant de tels fonds pourront tout de même déjà être exécutés en grande partie contrairement au régime actuel où il suffit qu’un seul propriétaire soit réticent pour bloquer intégralement le développement urbain. Le remembrement ministériel permettra l’exécution de projets de nouveau quartiers même en cas de désaccord entre individus, afin de ne plus bloquer certains projets pour des années voire des décennies », conclut la ministre.

Alain Ducat

Photo dans le texte (MINT/SIP) - Taina Bofferding lors de la présentation du nouveau Baulandvertrag au ministère de l’Intérieur.

Photo principale (IPP_licence CC) : Les panneaux de chantier n’annoncent pas nécessairement la construction imminente. L’occupation des terrains pourrait se libérer pour des logements.