« Il est de notre responsabilité de pérenniser notre patrimoine »

Depuis sa fondation en 1979, le Fonds du Logement s’est bâti un patrimoine immobilier de plus de 2 200 biens locatifs, faisant de lui le plus grand bailleur public du Grand-Duché. Mais en 45 ans d’existence, les méthodes de construction, les normes à respecter ou encore les politiques environnementales ont fortement évolué. C’est pourquoi l’Établissement s’est doté d’une stratégie de rénovation énergétique novatrice. Actuellement sur le point de la mettre en action, Dirk Kintzinger revient sur cet ambitieux projet.

Depuis 2021, le Fonds du Logement s’engage dans une large campagne de rénovation énergétique de ses bâtiments. Pourquoi avoir mis en place une telle stratégie ?

Il s’agit de la continuité logique de nos activités. En tant que maître d’ouvrage public, il est de notre responsabilité de participer à l’effort collectif contre le réchauffement climatique. En investissant dans la rénovation, nous assurons la pérennité de notre patrimoine immobilier et protégeons les investissements réalisés. Les crises multiples que nous avons traversées depuis 2020 – qu’il s’agisse de la guerre en Ukraine, de la pandémie de Covid, ou encore de l’inflation – ont également clairement démontré la nécessité de préserver nos ressources naturelles. Enfin, en tant que bailleur public, notre objectif est de protéger nos locataires d’une précarité énergétique, de sorte qu’ils puissent bénéficier d’un logement confortable et abordable sur le long terme. Par l’amélioration de la consommation énergétique des logements, nous allégeons les factures pour nos clients, ce qui est particulièrement crucial pour les ménages aux revenus modestes.

En 45 ans, les façons de construire, les normes en matière de logement ou encore les politiques environnementales ont aussi inévitablement changé…

Effectivement, les réglementations et façons de construire, comme nos besoins, ont considérablement évolué au fil du temps. Il nous faut donc nous adapter. À titre d’exemple, sur le plan technique, l’isolation des bâtiments combinée à une ventilation et l’utilisation de menuiseries extérieures en matériaux durables sont désormais la règle. Nous privilégions ainsi les fenêtres en bois à celles en PVC. Les installations techniques moins énergivores et sans consommation de combustibles fossiles sont également devenues la norme. Depuis quelques années, près de 80 % de nos logements sont ainsi alimentés par des pompes à chaleur air-eau ou géothermique. L’adaptation de l’habitat aux besoins de nos locataires constitue par ailleurs un autre aspect à considérer, par exemple en intégrant la fibre optique aux bâtiments.

Le Fonds du Logement joue un rôle pionnier en ce qui concerne la rénovation de son parc immobilier. Comment cette stratégie novatrice a-t-elle été élaborée ?

Dans un premier temps, nous avons réalisé un inventaire complet du patrimoine du Fonds du Logement, que nous avons minutieusement analysé. Ensuite, nous avons défini des objectifs à atteindre et établi une liste des logements à rénover. De là, nous avons pu établir un planning, déterminer un budget et lancer un plan de recrutement adapté. Pour sensibiliser la population comme les décideurs publics, nous nous sommes rapprochés également de la Klima-Agence.

Concrètement, comment se traduit ce plan d’action ?

Chaque année, une centaine de logements sont d’ores et déjà mis en conformité en vue d’accueillir de nouveaux locataires. Le Fonds du Logement dispose donc des compétences et du savoir-faire nécessaires pour réaliser ces opérations. Une équipe dédiée est aujourd’hui en place, mais au vu de l’ampleur de ce nouveau projet, elle sera amenée à s’agrandir dans les années à venir. D’ici 2046, le Fonds du Logement prévoit de faire passer 1 600 logements, idéalement, en classe énergétique A, ce qui permettrait de réduire jusqu’à 75 % ses émissions de gaz à effet de serre

Quels sont les plus gros défis de cette stratégie ?

L’un des principaux défis consiste à trouver des maîtres d’œuvre sachant répondre à des exigences patrimoniales. Notre approche vise à effectuer des améliorations réalistes, respectant les normes, tout en conservant le cachet des bâtiments historiques.

Enfin, il y a également une contrainte sociale lorsque nous intervenons dans des logements occupés. Ici les rénovations risquent d’engendrer de fortes nuisances pour les occupants, si nous ne savons pas les reloger pendant la durée des travaux. Pour le moment, nous nous concentrons sur les bâtiments vacants, mais la problématique est bien réelle dans les prochains projets de rénovation profonde.

Qu’en est-il de la rénovation des biens bénéficiant d’une protection patrimoniale ?

Lors de la rénovation de bâtiments classés, la première étape consiste à prendre contact avec l’INPA (Institut national d’administration publique, ndlr). Ensemble, nous discutons de ce qu’il est possible de faire sans dénaturer le bâtiment. Notre collaboration vise à conserver au maximum le patrimoine, tout en améliorant autant que possible les conditions de vie de nos clients.

La fin prévisionnelle de ce projet-pilote est prévue en 2046. Néanmoins, la rénovation du patrimoine, à cette échelle, peut-elle devenir une stratégie pérenne du Fonds ?

Bien sûr. Cette stratégie a débuté en 2021 et elle ne prendra jamais fin. Nous disposons d’un parc immobilier qui grandit, mais vieillit aussi. Il est de notre responsabilité de maintenir notre patrimoine dans un état exploitable pour le bien-être de nos clients. Actuellement, nous développons de nombreux projets à travers tout le territoire – dont certains d’envergure – qui permettront d’augmenter considérablement le nombre de logements à proposer à nos clients. C’est la raison pour laquelle nous avons un besoin croissant de maîtres d’œuvre, d’experts et d’entreprises pour nous aider dans cet ambitieux projet. Nous comptons aussi fortement sur le soutien des politiques nationale et communale.
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Photo : Dirk Kintzinger, directeur adjoint, Christelle Tibor et Jean-François Annet, chefs de projets Rénovation au service Gestion du Patrimoine du Fonds du Logement.
Extrait du NEOMAG#62
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