Le logement social, un défi en temps de crises

« Il a fallu revoir des projets. Et quelques uns sont mis en stand-by faute de visibilité  ». Tom Nilles, directeur adjoint de la Fondation pour l’Accès au Logement et en charge du promoteur social Abitatio, ne peut cacher une préoccupation certaine.
Quand, en 2019, Abitatio a commencé à construire pour mettre, avec ses partenaires locaux et l’aide du ministère, des logements abordables à disposition des nombreux candidats en attente, « il était évident que chaque projet devait être pensé dans la durabilité, au niveau de la conception, du bien-être des occupants, des matériaux sains ou encore bien sûr de l’efficacité énergétique. Les ambitions étaient élevées. Mais la crise est venue et on doit calculer différemment ».

Matériaux, main d’œuvre, énergie, hausse des taux… tout contribue à une explosion des devis et budgets. « Nous sommes un acteur à vocation sociale. On n’est pas dans le marché privé et on ne peut pas répercuter les hausses de coûts. On doit tenir les budgets, notamment pour respecter les clés de financement, l’aide à la construction qui émane du ministère et qui est plafonnée. Nous sommes donc coincés ».

Impacts multiples

Les projets sont là, ficelés, mais leur visibilité financière – et donc leur viabilité - est très aléatoire. « On essaie de tenir le cap, sur le volume des projets et sur le caractère durable, parce que c’est dans la philosophie de notre action et que l’on veut la préserver. Mais il faut avouer que ce n’est pas simple. Avant la crise, on avait des projets résidentiels budgétisés à 5 millions d’euros. Ils ont dépassé les 6 millions entretemps ». Alors il faut phaser ou décaler, voire suspendre les projets. « Nous avons quelques réserves, qui vont nous permettre de finaliser encore 2 ou 3 projets en 2022, sans déroger à nos principes. Mais pas plus. Nous ne voulons pas faire n’importe quoi sous prétexte qu’il y a explosion des coûts sur un marché immobilier volatil et, en grande partie, spéculatif ».

Même chose sur le volet locatif, concernant directement l’Agence Immobilière Sociale (AIS), l’autre département de la fondation, qui gère quelque 700 logements. « Les avances de charge ont doublé, et ce n’est pas fini. L’impact énergétique se ressent évidemment directement sur les immeubles rénovés ou à rénover en vue d’être loués. On doit accentuer l’effort dans le sens de l’efficience énergétique. Mais on doit penser ça sur le long terme. Nous faisons de la location sociale et nous devons aller au-delà de la garantie décennale dont peuvent parfois se contenter des promoteurs-constructeurs ».

Garder le cap

Là aussi, l’AIS et ses partenaires veulent garder le cap d’une approche durable des bâtiments, et essaient d’adapter en permanence leur parc immobilier aux réalités énergétiques notamment, en renforçant tant que faire se peut les infrastructures (panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur, etc) appuyées par les aides étatiques ou le recours aux technologies, de monitoring notamment. « La durabilité est aussi une question d’investissement. On parle d’impact sur le futur, mais aussi d’impact à mesurer au présent ».

S’ajoutent à ces inquiétudes de marché en crise les nuages législatifs, car la réforme risque aussi de mettre à mal le travail, sur les montages financiers voire sur l’accompagnement social, mené par les bailleurs sociaux mus par des associations ou des fondations.

« Même si les temps sont difficiles, on ne perd pas le courage et on et prêt à se battre pour notre cause. La crise du logement reste le plus grand défi du Luxembourg et nous allons continuer notre engagement pour le droit au logement pour tous ».

Alain Ducat
Photos © Abitatio - Un chantier maintenu malgré la hausse des prix : une résidence de 6 appartements à Hosingen qui sera achevée pour septembre 2023.
Extrait du dossier du mois « Bâtir d’autres modèles »