Espace partenaire
Le meilleur achat immobilier au Luxembourg ? Les conseils du conducteur de chantier
Notre objectif : répondre à toutes vos questions sur l’acquisition et la construction d’un logement neuf au Grand-Duché de Luxembourg. Au-delà des rumeurs qui entourent souvent le secteur et son activité, il s’agit de trouver des réponses fiables.
La seule véritable démarche pour les obtenir, c’est de donner la parole à ceux qui conçoivent et façonnent le bâtiment résidentiel. Logique.
Leur expertise et leurs conseils vous offrent les meilleures informations et options pour choisir votre futur bien immobilier luxembourgeois au meilleur prix.
Pour la partie énergie, innovations et conception des bâtiments, nous avons consulté un Ingénieur Études Recherche et Développement, puis un architecte spécialiste de la construction, de l’agencement de lieux de vie et des maisons en ossature bois.
Désormais, la parole est à Grégory Denoncin, expérimenté conducteur de chantier chez Thomas & Piron et chez TomWood, la section dédiée à la maison écologique luxembourgeoise en ossature bois.
Devinez où nous l’avons retrouvé ? Au beau milieu d’un chantier, évidemment. Celui du projet de Garnich, où sort de terre le nouveau quartier « An der Merzel II ».
C’est un acteur de terrain absolument central et décisif dans la chaîne de construction. De ses compétences et de son professionnalisme dépend en grande partie la qualité finale de votre habitation et si vous envisagez d’investir dans la pierre ou le bois, vous allez passer beaucoup de temps à suivre ses recommandations.
Son discours est d’autant plus précieux que trop rare dans les médias traditionnels. Les hommes d’action sont discrets.
Vous êtes prêts à découvrir les secrets insoupçonnés au cœur du chantier ? Les principes de la maison durable pour acheter sereinement ? Les astuces et les règles qui vont faire de vous des investisseurs rusés ? Mettez votre casque de sécurité et laissez-vous guider.
Commençons par le cœur de votre métier de bâtisseur. Quel est votre rôle dans le suivi des ouvriers et dans celui des clients ?
Mon rôle est celui d’un chef d’orchestre. Je gère l’organisation du chantier avec nos ouvriers, mais aussi la liaison avec notre centrale mère pour tout ce qui est commande de matériaux.
Ma conduite débute à partir du moment où je rencontre les clients à la réunion de démarrage de chantier. C’est le premier point de contact avec le client et c’est à ce moment que je prends le relais du chef de projet, du délégué commercial et de l’architecte.
Cette prise de contact n’est pas anodine, elle dure 2 à 3 heures et j’essaie de saisir en profondeur les aspirations du client. On retrace le tour et les contours du projet immobilier, on vérifie la globalité de la construction et des matériaux, dans les moindres détails. On récapitule les choix puis on les valide.
Justement, ces premiers conseils avisés que vous donnez au client nous intéressent. Ce service de conseil occupe une part conséquente dans votre activité ?
Oui, le conducteur de chantier Thomas & Piron est aussi un conseiller en étroite relation avec l’acquéreur. Ce qui est très essentiel, c’est que je suis l’interlocuteur unique du client, de A à Z. Il n’y a jamais deux coordinateurs de chantiers. Cela simplifie les démarches et le lien de confiance.
Quelle est la suite des étapes du chantier de construction ?
Les travaux démarrent par l’implantation du terrain. S’ensuivent le terrassement, puis le début de la construction avec toute cette étape que l’on nomme le gros œuvre avant la réalisation de la toiture.
Ensuite, vient la pose des menuiseries extérieures et le début des travaux intérieurs, tout ce qui est encastrement chauffage, électricité. C’est au tour du plafonnage, la réalisation des chapes en polyuréthane, du chauffage au sol et des chapes de sol.
Puis, on laisse reposer le gâteau pendant le temps nécessaire au séchage des chapes. On pose alors les carrelages, les menuiseries intérieures… et enfin la réception de l’ouvrage avec constat d’achèvement.
Vous êtes le trait d’union entre l’architecte, les communes, le client, etc. Comment joignez-vous toutes leurs contraintes et tous leurs désirs ?
(Il sourit) C’est par nature un casse-tête qu’on gère avec l’expérience. Au quotidien. Quand on a 15 ou 20 chantiers en cours, on doit savoir composer avec des personnalités différentes qui ont chacune leur sensibilité et leur vécu.
Notre métier, c’est beaucoup de communication, d’organisation et d’anticipation. L’information donnée aux acheteurs est primordiale. Il y a des clients très pointus sur les aspects techniques des bâtiments, d’autres sont plus attentifs au confort et aux qualités des finitions. Parfois, c’est une avalanche de questions. Il faut savoir répondre à tout avec justesse et pédagogie.
Vous êtes le mieux placé pour juger de la qualité d’un chantier. Pour les non-professionnels, pouvez-vous dévoiler ce qui est indispensable à la réussite d’une construction ?
Premier point. C’est d’abord, le personnel et les ressources humaines. Dans le secteur de la construction, la main-d’œuvre est essentielle et la nôtre est très qualifiée.
Les équipes de chantier sont le rouage central, ils façonnent le projet, mais il y a tout un travail des équipes en amont comme en aval.
Deuxième point. La qualité des matériaux. Donc, la qualité du département des achats.
Sa principale mission, c’est de sonder le marché en permanence, de prospecter à la recherche du meilleur rapport qualité/prix et de trouver des matériaux performants et abordables.
Un atout fait une grande différence : notre main-d’œuvre est intégrée. Maçons, couvreurs, menuisiers, chauffagistes, sanitaristes, carreleurs, façadiers : on forme notre propre personnel pour avoir une qualité continue sur tous les aspects du chantier. Nous œuvrons le moins possible avec une sous-traitance.
On travaille toujours avec les mêmes équipes et je les connais personnellement. Un lien se crée, quelquefois un lien d’amitié. Nous sommes une grande famille. C’est inscrit dans l’ADN familial de l’entreprise. Avoir ses propres ouvriers : c’était un choix du patron à la création de l’entreprise. Il faut savoir qu’ici au Luxembourg, il y a des professionnels qui sont là depuis plus de 20 ans. Je pense qu’on doit vraiment les mettre en avant.
Au premier coup d’œil, vous pouvez juger si toutes les conditions d’excellence ont été réunies sur un chantier ?
Bien sûr. Il y a différents paramètres pour observer la qualité d’une construction, selon l’étape de la construction : gros œuvre, toiture, menuiserie, etc.
Par exemple, quand on arrive face à un mur et qu’on voit qu’il est totalement hors plomb ou un carrelage qui est mal posé, etc. Oui, quand on est dans le métier on voit plus facilement les malfaçons.
Visiblement vous ne voulez pas donner toutes vos recettes ? (Mais en insistant un peu, il finit tout de même par révéler un ingrédient de base pour juger de la bonne qualité d’un chantier…)
On voit des chantiers qui sont mal tenus et c’est un signe fort. Le premier indice d’un chantier bien suivi, c’est l’ordre et la propreté.
Comment vous adaptez-vous aux évolutions technologiques (étanchéité des bâtiments, pompes à chaleur, géothermies, ventilation double-flux, panneaux solaires, etc.) ?
Les contraintes gouvernementales et les innovations nous imposent d’être continuellement à la pointe des dernières technologies et des réglementations. Notre équipe interne d’Étude, Recherche et Développement (ERD) travaille en parfaite symbiose avec les différents responsables de services de T&P afin d’anticiper et adapter nos méthodologies de travail en fonction des évolutions légales et des demandes spécifiques de nos clients.
La formation de nos équipes est fondamentale. Par exemple, nous avons dû prendre des frigoristes pour des formations spécifiques sur les PAC.
Nos chauffagistes sont formés aux nouvelles technologies de PAC et de géothermie. Nous travaillons avec l’IFSB (Institut de formation sectorielle du bâtiment) pour développer nos compétences en termes de performance énergétique et d’isolation.
Si nos techniciens ont une montée en compétences, je dois me mettre au diapason. En permanence, nous sommes formés sur les nouveaux produits validés en interne pour être certains que leur mise en œuvre soit à 100 % efficiente.
Laquelle de ces compétences a été la plus marquante ? Quel a été le changement le plus significatif pour vos processus de construction et pour vos clients ?
Côté technologie, pour le moment, c’est réellement le basculement vers les pompes à chaleur.
Comme la formation des équipes, la didactique client est déterminante. Autant avec nos vieilles chaudières à mazout ou avec les systèmes de génération de chaleur hautes températures, tous les habitants connaissent leur manière de fonctionner, autant la PAC reste encore très méconnue du grand public. Est-ce que ça va faire du bruit ? Est-ce que mon local technique va dénaturer mon habitation ? Est-ce que ça va sentir mauvais ? Non. La réalité de cette technologie est propre, je l’explique et je la montre en rassurant le client.
Côté matériaux, c’est l’isolation thermique des façades et des sols. C’est la progression qui m’a le plus étonnée. Nous avons désormais entre 20 et 30 cm d’isolation de façade pour atteindre le certificat énergétique de la maison.
(Il désigne une poutrelle métallique sur un bâtiment adjacent). Très peu de clients vont me poser la question : « pourquoi avez-vous mis une poutrelle métallique à cet endroit ? ». Par contre, on me posera beaucoup plus de questions sur l’étanchéité d’un mur ou sur un pont thermique.
L’intérêt s’est déplacé vers l’énergie et les clients sont désormais pointilleux sur leur consommation énergétique.
[💡 💡 💡 Vous aussi ? Vous êtes exigeants sur les économies d’énergie ? Vous voulez connaître 👉 les performances énergétiques du bois et de la maison bois ? Cliquez sur le lien de l’article pour tout savoir.]
Venons-en à la maison durable TomWood, la maison en ossature bois. Est-ce que cette structure modifie votre conduite des travaux ?
Quand je travaille sur un projet traditionnel d’ossature béton, la durée d’un gros œuvre est d’un mois et demi, voire deux mois. Pour une maison TomWood, nous créons la fondation et l’ossature arrive préfabriquée. En quinze jours seulement, la maison bois est montée avec une résistance optimale. C’est toujours surprenant.
[💡 💡 💡 👉 La maison à ossature bois est installée plus rapidement, mais est-elle pour autant moins chère qu’une maison traditionnelle à ossature béton ? En cliquant sur le lien de cet article, vous allez avoir une idée précise.]
En quoi le label « SuperDrecksKëscht® fir Betriber (SDK fir betriber) », qui confirme la gestion écologique des déchets de vos chantiers, est important pour vous ?
Le label SDK est un prérequis pour obtenir le certificat LENOZ (Lëtzebuerger Nohaltegkeets-Zertifizéierung). Il fait partie d’une série de conditions exclusives et indispensables parmi les 143 critères LENOZ.
Nous ne sommes pas obligés d’avoir tous les critères mais nous devons en remplir au moins 60 %, dont certains sont obligatoires.
En général, les clients qui choisissent cette construction sont concernés par le recyclage des déchets et 36.000 euros de primes du Ministère de l’Environnement, du Climat et du Développement durable sont alloués aux constructions LENOZ.
Notre responsabilité est donc morale et financière. C’est une grosse pression, car nous n’avons pas le droit à l’erreur, ni sur le label SDK ni sur tous les critères imposés par LENOZ.
Concrètement, comment répondez-vous à ces exigences de la SuperDrecksKëscht (SDK) ?
Tout commence par la création du parc à conteneurs provisoire. Nous organisons un tri sélectif rigoureux avec divers contenants répertoriés (cartouches, plastiques, isolants, mousses, etc.). Dès que nous avons la quantité requise, nous faisons appel au centre de tri agréé.
Lamesch PreZero, qui enlève et transporte nos déchets, établit son rapport à la SDK qui en fait un élément de validation du label. La SDK passe également – au minimum – une fois, pour vérifier que tout est dans les règles.
Si le moindre big bag n’est pas trié, Lamesch PreZero ne l’enlève pas. Je n’ai ni mon certificat, ni les 36.000 euros de subsides sur lesquels nous nous sommes engagés auprès du client.
Nos équipes sont formées, coachées et sensibilisées sans interruption à la répartition sélective des déchets. C’est une vigilance permanente.
Quelles futures innovations de la construction influenceront ou modifieront votre travail ? Comment envisagez-vous votre métier dans un avenir proche ?
Nous allons commencer à travailler au Luxembourg sur un système évolutif, un tout petit système au départ. Le premier test sur chantier devrait se faire au mois de mars/avril prochain.
Ce sera une maison de deux chambres pouvant évoluer vers plus de superficie. Passer de deux chambres à quatre, ajouter un bureau, un living, etc. L’investissement de base sera donc accessible à un plus grand nombre de budgets.
Les annexes seront préfabriquées, elles seront montées rapidement, à des tarifs compétitifs et n’occasionneront plus les gênes habituelles des chantiers d’extensions traditionnelles.
Tout le travail du conducteur consistera à réaliser des fondations en attente, des tuyaux en attente, etc. Nous n’y sommes pas encore techniquement, ce sera la dernière phase de notre étude. Mais la pratique de ces modules évolutifs arrivera très vite.
Comment construire un premier bloc avec un châssis dont on sait qu’il sera démonté par la suite pour faire une nouvelle annexe ? Qu’est-ce qu’on va mettre en place pour que l’arrivée d’eau qu’on laissera dans le sol pendant 4/5 ans soit opérationnelle quand on en aura besoin ? De multiples questions se posent.
[🔥🔥🔥 👉 Une extension bois ou une maison bois est plus dangereuse en cas d’incendie ? C’est vraiment ce que vous pensez ? Retrouvez tous les éléments de réponse dans un article des experts de la maison durable.]
Vous connaissez le dicton : dans le BTP, les délais ne sont jamais respectés. Vous gérez le planning, vous êtes donc le coupable tout désigné ?
Si le chef d’orchestre ne fait pas ce qu’il doit faire, les délais ne sont pas respectés. C’est un challenge constant où l’organisation joue un rôle clé. C’est la pratique qui permet d’anticiper et de ne jamais être pris au dépourvu.
Les châssis de fenêtres ont été commandés trop tard ? Vous perdrez 6 à 8 semaines. C’est beaucoup de temps et beaucoup d’argent. Ça, c’est de la pure planification.
La remise des clés, c’est votre récompense ? Qu’est-ce qui vous plaît dans ce métier ?
J’adore l’aspect humain de mon métier, le contact avec les ouvriers ou les clients. Je m’entends extrêmement bien avec le personnel sur le chantier et c’est un réel plaisir de travailler avec eux.
La remise des clés, c’est l’accomplissement en moyenne, de quinze mois de travail. Certainement, le plus beau moment.
Rendre les clients heureux, parfois aux larmes, c’est une reconnaissance. On part d’un plan pour arriver à la livraison du lieu de vie de toute une famille.
Comme professionnel, avec parfois la tête dans le guidon, on peut sous-estimer l’importance de notre ouvrage dans la vie des gens mais quand tu remets des clés, tu le comprends.
Beaucoup de nos clients ne font qu’un seul achat de maison dans leur existence. Nous les accompagnons sur un court moment, mais eux se sont endettés sur toute une vie. Entre 20 et 30 ans. Pour y vivre au quotidien. La finalité de notre travail est dingue quand on y pense.
Par Sébastien MICHEL
Photos : Fanny Krackenberger
Ce sujet vous intéresse ? Inscrivez-vous sur notre liste de diffusion, pour connaître toutes les infos, les dernières actualités et les opportunités de la construction durable au Luxembourg. Cliquez ici.
[Lisez notre article dès maintenant sur le même thème ! 🏡🏡🏡👉Une maison à ossature bois durable est-elle un bien immobilier comme un autre ? Découvrez dès maintenant la réalité de la maison durable sur le marché immobilier du Luxembourg. Étudions 3 exemples de maisons écologiques : une maison en vente à Bourscheid et deux maisons jumelées en vente à Ell.]
