Quand conception et exploitation se rejoignent

Comment est né le département technical & project management ?

Geoffey Castagna : Lorsque j’ai pris mes fonctions fin 2016, j’avais pour mission d’apporter un support technique au property management pour le parc immobilier sous mandat INOWAI (76 immeubles) et de développer un département d’assistance à maîtrise d’ouvrage (project management) pour l’aménagement d’espaces de bureaux, la remise en pristin état, la rénovation partielle ou complète, et l’accompagnement des propriétaires dans la réalisation de CAPEX ou dans les certifications environnementales. De l’étude de faisabilité à la réception, nous coordonnons, suivons et contrôlons toutes les phases d’un projet.

Quel est le lien entre conception et exploitation ?

G. C. : 90 % des projets de ce département viennent des bâtiments qu’INOWAI a en gérance. Nous échangeons avec le property management en phase de conception autour du fonctionnement du bâtiment (technique et exploitation), ce qui nous fait gagner du temps en phase d’exécution et permet lors de la réception de réaliser une passation en douceur et plus efficace, avec un suivi continu en exploitation.

Quel est l’impact de la crise COVID sur votre activité ?

G. C. : Les mesures sanitaires et le télétravail font émerger des demandes relatives à la réduction des surfaces et à la création de zones flexibles, qui font partie d’une réflexion globale sur le fonctionnement des entreprises. Nous collaborons avec des architectes à qui nous apportons nos conseils sur la sécurité générale, au niveau des flux de circulation par exemple.

Comment vous adaptez-vous à l’évolution des normes, des attentes et des systèmes de maintenance ?

G. C. : Nous faisons une veille réglementaire permanente et nous nous appuyons sur les property managers, organismes agréés, bureaux d’études avec des avis du CGDIS p. ex., qui nous aiguillent en phase d’études sur les prescriptions santé, sécurité et environnement en vigueur pour les bâtiments en exploitation. Chaque bâtiment étant différent de par sa conception et son utilisation, nous réfléchissons pour savoir ce qui est faisable ou non et dans quelle mesure il est possible de déroger à certaines problématiques de compartimentage ou d’aménagement en fonction de l’architecture existante.

Quels sont les défis en matière de pilotage de travaux ?

G. C. : Comprendre en amont les besoins de nos clients afin d’avoir plusieurs solutions à leur proposer et surtout savoir anticiper et s’adapter aux imprévus tout au long d’un projet. Notre équipe compte une architecte pour répondre efficacement et rapidement aux demandes d’adaptation de conception et un ingénieur-technicien qui apporte un regard technique sur celles-ci. Notre objectif est de confirmer notre position en tant que project manager, d’autant que nous gérons déjà de beaux projets qui commencent à redessiner le paysage immobilier luxembourgeois.

Et pour ce qui est du support technique et de la maintenance ?

Thibaud Cailloux : La plus-value est dans le suivi et la maîtrise des installations, dans le fait de s’assurer que les technologies en place sont exploitées correctement et de manière optimale, qu’elles offrent le rendement prévu par le bureau d’études, l’objectif étant le confort des occupants.

Il faut aussi remonter les informations tant aux propriétaires qu’aux locataires et les sensibiliser aux solutions techniques possibles, en leur expliquant pourquoi certaines habitudes doivent changer afin d’optimiser les performances du bâtiment sans com promettre le confort. Cette position transversale était nécessaire en temps de COVID où nous avons senti des préoccupations autour du traitement de l’air. Il a fallu les rassurer sur le fait que l’environnement de travail répondait parfaitement aux préconisations gouvernementales, mais également justifier une éventuelle sensation d’inconfort lié à l’adaptation du fonctionnement technique des bâtiments les plus anciens. Le département project management nous a permis de donner une seule et même réponse technique, claire, pour l’ensemble du parc et d’accroître la confiance de nos clients.

Par ailleurs, la maintenance représente 20 à 25 % des charges imputées aux locataires, 50 % si on y ajoute les fluides, donc faire que les machines fonctionnent de façon optimale, agir en préventif pour éviter les pannes, est important. C’est aussi une des raisons pour lesquelles INOWAI dispose d’un support technique à l’équipe de property management.

Quelques exemples de projets ?

G. C. : Un cas représentatif de la cohésion entre property management, support technique et project management : à Contern, un bâtiment administratif avec hall industriel qui, jusqu’en 2018, était occupé par un locataire unique, actif dans la R&D. Nous avons réalisé un appel d’offres pour la remise en place d’un contrat de maintenance multi-technique, des contrôles périodiques réglementaires et un audit technique complet. Nous avons aidé le propriétaire dans la valorisation de son bien en précisant que l’on pouvait établir une séparation physique entre les parties industrielle et administrative pour pouvoir diversifier la recherche de locataire. Les études et travaux de scission (énergie, fluides, sécurité) et les travaux de remise en pristin état ont été effectués en 2019. Un nouveau locataire a emménagé dans la partie administrative en août 2020. Nous avons poursuivi avec lui notre mission d’aménagement en intégrant une salle de sport, des douches, des salles de comités, des places de parking avec bornes de rechargement électriques, etc. Entretemps, la partie hall a aussi trouvé preneur. Nous sommes maintenant en phase exploitation et le propriétaire nous a confié le pilotage des études pour les investissements complémentaires à réaliser (production de froid, régulation, détection incendie…) pour pérenniser et optimiser son bien, en se basant sur l’audit. Les travaux sont prévus cette année.

Autre projet : la rénovation et la transformation complète d’un immeuble résidentiel de 3 appartements avec création d’un niveau d’habitation supplémentaire en rez-de-jardin, place de l’Étoile à Luxembourg ville. Nous avons organisé une consultation auprès de plusieurs architectes, des appels d’offres de bureaux d’études pour la statique et les tech niques spéciales et des entreprises générales pour la réalisation. La phase de conception a duré un an et le chantier a démarré début décembre avec une livraison prévue en décembre 2021, ce qui est un beau challenge pour l’ensemble des partenaires du projet.

Mélanie Trélat
Rencontre avec Geoffrey Castagna, Head of Technical & Project Management, et Thibaud Cailloux, Technical Manager chez INOWAI
Article tiré du Neomag#37
Plus d’informations : http://neobuild.lu/ressources/neomag
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