Le taux fixe : une opportunité à saisir

Depuis 2008, la crise économique perdure, et ses conséquences nous accompagneront encore longtemps.

La situation de crise a conduit à une période de taux maintenu à un niveau bas jamais connu jusque là. La décision récente de la Banque centrale européenne accentue cette tendance, pour le plus grand bonheur des clients qui profitent de prêts immobiliers à des conditions de taux intéressants.

Cet effet a quelque peu masqué le fait que la spéculation sur les terrains continue de faire grimper le niveau du prix de l’immobilier. Les efforts en faveur de l’offre de logements n’ont malheureusement pas encore permis de contrecarrer cette évolution malsaine.

Il s’ensuit que le montant des prêts immobiliers continue d’augmenter inlassablement.

Une autre conséquence de la flambée des prix immobiliers est l’allongement de la durée des prêts. Le prêt “classique“ sur 20 ans a pratiquement disparu, faisant place à des financements sur 25 ou 30 ans, sinon plus.

L’allongement de la durée a pour effet que la dette ne diminue que très lentement. Tant que le niveau des taux reste bas, le risque pour l’emprunteur reste circonscrit. Compte tenu de la durée du prêt, l’emprunteur peut néanmoins être confronté à des périodes de remonté des taux.

Une hausse des taux couplée à des prix élevés et donc à un montant élevé du crédit représente un risque important pour l’emprunteur.

L’alternative consistant à maintenir la mensualité constante en cas de montée des taux permet, à première vue, de protéger la solvabilité du client, mais ce au détriment de la durée du prêt qui s’allonge encore, une part croissante de la mensualité servant à la couverture des intérêts et non plus à la réduction de la dette.

Taux variable ou fixe ?

Le marché luxembourgeois a longtemps été dominé par le taux variable, par opposition aux pays environnants. Le nombre croissant des résidents d’origine étrangère a fait naître une demande pour le taux fixe, alors que la clientèle locale reste souvent attirée par le taux variable.

A noter que dans le cadre d’un financement par le biais d’un contrat d’épargne-logement, la question du taux ne se pose que pendant la phase de préfinancement, soit une dizaine d’années pour une durée totale de 20 ans ou une quinzaine d’années pour un financement sur 30 ans.

Après l’attribution du contrat d’épargne-logement, le taux du prêt d’épargne-logement est toujours fixe et sans pénalité en cas de remboursement anticipatif. Ce taux est par ailleurs fixé au départ et il est fonction du choix du tarif.

Le taux fixe est au départ plus élevé que le taux variable, la différence étant le prix à payer pour la sécurité. Les taux étant au plus bas, les taux fixes sont également à un niveau minimum. A l’heure actuelle, le client peut par conséquent avoir la sécurité au prix le plus bas.

Le choix entre taux fixe et variable dépend également d’autres critères, tels que la situation de revenu et donc de la capacité à résister à une montée des taux.

Une alternative intéressante consiste à scinder le préfinancement en deux parties, une à taux fixe et une à taux variable. La charge initiale se situe entre un choix exclusivement variable et un choix exclusivement fixe, mais, en contrepartie, la charge augmente moins vite en cas de montée des taux, puisque seule la partie à taux variable en est affectée.

Un financement immobilier est un engagement à long terme. L’information et le conseil sont à la base d’un financement réussi.

Wüstenrot participe, comme tous les ans, à la Foire au Logement. Nous serons ravis de vous y acceuillir et de vous soumettre nos propositions de financements.

Photo : Daniel Schmit, directeur de la succursale luxembourgeoise de Wüstenrot par Marlene Soares pour LG Magazine