Smart building, exemple d’un bâtiment tertiaire

Pour ce faire, un building operating system (ou plateforme d’interopérabilité) a été mis en place - là encore, c’est une première au Luxembourg.

Ce bâtiment, situé à la Cloche d’Or et livré il y a un peu plus d’un an, s’étend sur 4 700 m² dont 1 500 - les 2 étages supérieurs - sont dévolus au siège social de son maître d’ouvrage : Iko Real Estate, pour qui le projet Well 22 se voulait « smart » avec une approche holistique orientée vers le bien-être de l’occupant, le respect de l’environnement et une gestion opérationnelle optimisée.

L’intégration de nouvelles fonctionnalités et de services de quartier et bâtimentaires était donc un prérequis pour le maître d’ouvrage qui a pour ambition d’imaginer de nouveaux espaces de vie qui répondent et anticipent les évolutions sociétales et environnementales.

Les nombreuses fonctionnalités pensées pour le bien-être des occupants sont coordonnées par un building operating system qui permet à l’utilisateur d’accéder aux différents locaux via un badge dématérialisé, de réserver un bureau, une salle de réunion, une place de parking, une borne de recharge pour véhicules électriques ou une table au restaurant, de visualiser les places disponibles dans le flex office, ou encore de commander l’éclairage, les stores et la température de la pièce dans laquelle il se trouve.

Témoignages

Le maître d’ouvrage - Iko Real Estate

Delphine Desgurse, directrice innovation

« Nous avons fait le choix d’un opérateur-intégrateur qui était en mesure de démontrer ses capacités à installer des technologies dans un bâtiment et qui proposait des applications capables de répondre aux différents cas d’usage qui nous intéressaient. Nous avons piloté la construction en lots séparés, ce qui nous a permis pour cette première expérience de coordonner directement le lot « smart » et d’en saisir tous les enjeux de mise en œuvre.

Au moment de la conception du bâtiment, le métier de digital advisor n’était pas encore bien déployé. Ce sont donc nos programme managers qui ont fait le lien entre le monde de l’IT et celui du bâtiment, mais il nous a clairement manqué un digital advisor pour nous assister. Cela nous aurait sans doute permis d’éviter un certain nombre de problèmes d’interopérabilité.

Nous avons finalement appris sur le tas. Aujourd’hui, les différentes fonctionnalités ont été déployées et nous utilisons le potentiel que nous avons mis en œuvre, à savoir celui d’un building operating system au sein duquel différentes couches permettent d’intégrer toutes les données technologiques et de délivrer des informations sur l’ensemble du bâtiment.

Potentiellement, nous souhaiterions pouvoir faire du prévisionnel en termes d’énergie management pour réduire la consommation énergétique, par exemple en orientant les usagers vers une partie du bâtiment pour ne pas avoir à en chauffer l’intégralité.

Le smart offre beaucoup de potentiel, mais cela nécessite de l’accompagnement au changement et que les facility managers s’en emparent pour en tirer tous les bénéfices.

De cette expérience, nous avons déduit la généralisation de l’approche smart dans nos développements, mais de façon progressive, afin de répondre aux attentes et aux possibilités des occupants et des preneurs des bâtiments. Ainsi, il s’agit de mettre en œuvre une infrastructure smart core and shell avec des technologies ouvertes et interopérables selon le cadre de référence R2S de la SBA, qui peut être complétée facilement et à un coût maîtrisé d’un building operating system en fonction des usages projetés et des besoins des occupants ».

L’intégrateur - Kardham Digital

Eve Simon, directrice commerciale et account manager grands comptes

« Iko Real Estate avait pour projet de construire un bâtiment intelligent avec une réflexion avant-gardiste qui visait à améliorer le confort des occupants et à piloter le bâtiment du point de vue énergétique et du point de vue des usages.

Le 1^re étape de notre mission était la planification et l’accompagnement. Nous avons géré le cadrage, la conception, la définition des cas d’usage et la mise en place de l’architecture fonctionnelle en collaboration étroite avec notre client pour bien comprendre leurs besoins. Ce process a duré plus d’un an.

La 2^e phase était la production. Alors que le bâtiment était en fin de construction, nous avons géré l’approvisionnement, l’installation, la configuration et le paramétrage des équipements IoT, ainsi que le déploiement, la mise en service et la configuration de la plateforme bâtimentaire où l’ensemble des données issues des différents équipements transitent, sont standardisées et communiquent pour pouvoir mettre des services spécifiques à disposition des exploitants ou des usagers. Cela a permis, par exemple, de fournir des tableaux de bord à Iko Real Estate lui donnant la possibilité de suivre la consommation énergétique du bâtiment en fonction de son occupation ou encore la part de la consommation d’électricité couverte par les panneaux photovoltaïques installés sur la toiture.

Enfin, nous avons développé une application servicielle destinée aux collaborateurs. Elle permet de réserver une salle de réunion ou une place de parking, mais aussi d’accéder aux locaux via son smartphone, d’avoir accès à des données comme la qualité de l’air ou de piloter certains équipements ».

Pascal Zerates, CEO

« Le client a la possibilité de nous demander des fonctionnalités supplémentaires, ce qu’il fait d’ailleurs : il a intégré le covoiturage, la gestion de la mobilité, de la salle de sport ou de la restauration.

C’est tout l’intérêt de notre modèle d’entreprise de service numérique qui n’est pas figé mais qui évolue avec les usages. Nous fournissons un service que nous co-construisons et que nous faisons vivre avec le client. Le véritable client étant, pour nous, l’utilisateur final.

En général, plusieurs années après avoir mis en place une solution de smart building, elle est différente de ce qui était prévu au départ parce que les usages ont changé et les fonctionnalités ont évolué ».

Mélanie Trélat
Article tiré du NEOMAG#54
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